L’entrata in vigore della Legge di Bilancio 2026 modifica la soglia oltre la quale l’attività locativa si presume svolta in forma imprenditoriale e sussiste l’obbligo di apertura di partita IVA. L’articolo 1, comma 17, Legge 199/2025 (Legge di Bilancio 2026) ha infatti rivisitato il quadro normativo che regola la possibilità di locare per periodi brevi (entro i 30 giorni) gli appartamenti senza assumere la qualifica soggettiva di imprenditore.
Più in dettaglio, la Legge è intervenuta sull’articolo 1, comma 595, L.178/2020, modificando, da quattro a due, il limite degli immobili destinabili alla locazione breve dal singolo individuo.
La formulazione attuale recita: “Il regime fiscale delle locazioni brevi di cui all’articolo 4, commi 2 e 3, del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 giugno 2017, n. 96, con effetto dal periodo d’imposta relativo all’anno 2026, è riconosciuto solo in caso di destinazione alla locazione breve di non più di due appartamenti per ciascun periodo d’imposta. Negli altri casi, ai fini della tutela dei consumatori e della concorrenza, l’attività di locazione di cui al presente comma, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. Le disposizioni del presente comma si applicano anche per i contratti stipulati tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, ovvero tramite soggetti che gestiscono portali telematici, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di appartamenti da condurre in locazione”.
Se in precedenza la presunzione di imprenditorialità scattava alla conduzione del quinto immobile adibito a locazione breve, a decorrere dal 1° gennaio 2026 lo status di imprenditore viene a determinarsi a partire dal terzo immobile concesso in locazione breve.
Risvolti operativi
La modifica ha numerosi risvolti pratici. In primo luogo ridisegna il perimetro di applicazione del regime di cedolare secca sugli affitti di breve durata. Secondo la normativa previgente, infatti, chi possedeva immobili destinati ad affitti con durata inferiore ai 30 giorni poteva applicare la cedolare secca su quattro proprietà; il primo immobile godeva dell’aliquota agevolata al 21%, mentre per gli altri tre si applicava il 26%. Solo dal quinto immobile in poi scattava la presunzione di attività imprenditoriale, rendendo obbligatoria l’apertura della partita IVA. Dal 2026, la rettifica apportata dalla Legge di Bilancio fa sì che la cedolare sia applicabile al massimo su due immobili: il primo assoggettato ad aliquota del 21%, il secondo al 26%. A partire dal terzo immobile locato per brevi periodi, invece, l’attività viene automaticamente considerata imprenditoriale, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA.
Stante la nuova presunzione assoluta, ogni qualvolta una persona fisica conceda in locazione più di due immobili per brevi soggiorni si riterrà verificata la connotazione professionale dell’imprenditore di cui all’articolo 2082, Codice Civile, e il contribuente dovrà sottostare ai riconnessi obblighi civilistici, tributari e previdenziali.
La presunzione va verificata prendendo in considerazione i seguenti criteri:
- il limite si riferisce al numero di immobili posseduti dal singolo contribuente;
- il limite (più basso) di due appartamenti trova applicazione a partire dalle locazioni del 2026;
- il conteggio degli immobili contemporaneamente utilizzati per brevi locazioni va operato con riferimento all’intervallo temporale di ciascun periodo d’imposta;
- il limite si riferisce ai soli di immobili condotti in locazione breve: si escludono dunque quelli locati secondo le altre formule contrattuali che prevedono una durata superiore o uguale a 30 giorni (locazione ordinaria a canone libero (4+4) o a canone concordato (3+2).
Pertanto una persona fisica titolare di più di due immobili, ad esempio quattro, sarà ugualmente esonerata dall’obbligo di apertura della partita Iva se concede in locazione breve soltanto due unità, mentre in locazione ordinaria (4+4) le restanti due. Altresì, per espressa previsione di legge, non è consentito aggirare il divieto interponendo intermediari professionali che stipulano contratti in proprio nome e nell’interesse del proprietario.
L’apertura della partita iva, in ogni caso, non necessariamente ha un impatto negativo per le tasche del contribuente se si considera la possibilità di fruire del regime agevolato forfettario che, nel caso dell’attività extra-alberghiera, prevede l’adozione di codici ateco con coefficienti di redditività molto contenuti (pari al 40% dei componenti positivi). Alla luce di queste considerazioni, verosimilmente si assisterà ad un notevole aumento delle posizioni Iva dedicate alla gestione di strutture ricettive.
