La Legge di Bilancio 2025 conferma la possibilità di rivalutare del costo o valore di acquisto dei terreni e delle partecipazioni non detenute in regime d’impresa, risultanti alla data del 1° gennaio 2025.
Il legislatore, con l’ultima manovra, non si è limitato a riproporre l’agevolazione fiscale, ma ne ha previsto il suo ingresso stabile nell’ordinamento in materia di imposte sui redditi. Conseguentemente, sarà possibile applicare il regime anche nei successivi anni purchè i beni da rivalutare siano posseduti alla data del 1° gennaio.
L’articolo 1, comma 30, Legge 207/2024, a tal riguardo, ha riscritto gli artt. 5 e 7, Legge 448/2001, concentrando la disciplina rivalutativa all’interno delle suddette norme. Sotto il profilo oggettivo e soggettivo non si riscontrano modifiche rispetto all’assetto dell’istituto riproposto nella Legge di Bilancio 2024. Il regime si rivolge alle persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali che agiscono al di fuori dell’esercizio di impresa commerciale. Avuto riguardo all’ambito oggettivo, sono ricomprese nel perimetro della rivalutazione sia le partecipazioni negoziate nei mercati regolamentati o nei sistemi multilaterali di negoziazione, sia quelle scambiate in un mercato regolamentato, possedute alla data del 1° gennaio dell’anno di riferimento.
Il nuovo articolo 5, comma 1, Legge 448/2001 differenzia puntualmente il criterio di rivalutazione da adottare a seconda del tipo titolo di partecipazione. Nello specifico, le partecipazioni negoziate nei mercati sono rivalutate assumendo come parametro fiscalmente riconosciuto, il valore ricavabile dalla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre dell’anno precedente. Il valore delle partecipazioni non negoziate sul mercato, invece, è determinato in misura pari “alla frazione del patrimonio netto della società, associazione o ente, determinato sulla base di una perizia giurata”. La perizia giurata deve essere redatta entro il 30 novembre di ciascun anno. Inoltre, dal procedimento di rivalutazione non può derivare l’emersione di minusvalenze deducibili a norma dell’articolo 68, comma 5 Tuir.
Gli altri beni che possono formare oggetto della rivalutazione sono i terreni edificabili e con destinazione agricola. Con riferimento a questi ultimi, rimane fermo l’obbligo di acquisire una perizia giurata redatta dai soggetti abilitati. Altresì immutato è rimasto l’art. 7, comma 6, Legge n. 448/2001, secondo cui il valore rideterminato dei terreni edificabili e con destinazione agricola costituisce “valore normale minimo di riferimento ai fini delle imposte sui redditi, dell’imposta di registro e dell’imposta ipotecaria e catastale”. In altre parole, in sede di applicazione delle imposte di registro, di trascrizione e catastale, il valore dei terreni non può essere inferiore al valore risultante dalla perizia di “rivalutazione”.
Si registrano invece variazioni, rispetto al 2024, sull’entità del prelievo sostitutivo, la cui aliquota del è stata innalzata al 18% (contro il 16% previgente) dall’intero valore rideterminato per effetto dell’istituto rivalutativo. Le soluzioni di versamento dell’imposta sostitutiva sono così scandite:
- pagamento dell’intero importo entro il 30 novembre dell’anno di riferimento;
- pagamento nel numero massimo di tre rate annuali di pari importo, a decorrere dal 30 novembre dell’anno di riferimento, con applicazione degli interessi nella misura del 3% annuo.
La ratio dell’agevolazione risiede nell’opportunità concessa al titolare di terreni e partecipazioni di ricostruire il valore fiscalmente riconosciuto dei beni, da contrapporre al corrispettivo di vendita delle medesime, al fine di individuare la plusvalenza tassabile come reddito diverso ai sensi dell’art. 67 e 68 Tuir.
La perizia giurata permette di rideterminare ex novo il costo fiscale di terreni e delle partecipazioni senza dover procedere alla talvolta complessa operazione di ricostruzione del valore di acquisto dei beni. Sia con riferimento ai terreni che alle partecipazioni, le norme richiedono che il contribuente conservi la perizia, unitamente ai dati identificativi dell’estensore della perizia e al codice fiscale della società periziata/titolare del terreno periziato, nonchè alle ricevute di versamento dell’imposta sostitutiva.
Con specifico riguardo al 2025, l’aggiornamento del valore di base per la determinazione delle plusvalenze presuppone:
- Il pagamento dell’imposta sostitutiva o della prima rata di questa, entro il 30 novembre 2025;
- La redazione della perizia giurata entro il 30 novembre 2025.
L’Amministrazione finanziaria ha sottolineato che la rivalutazione ha rilevanza ai soli fini della determinazione del reddito “diverso” tassato ai sensi dell’art. 67 Tuir. Pertanto, il valore fiscalmente riconosciuto risultante dalla perizia non potrà altresì essere assunto come valore di base per la determinazione di altri aggregati assoggettati a tassazione e sottesi ad altre categorie di reddito: in operazioni diverse dalla vendita delle partecipazioni, occorre fare riferimento unicamente al costo fiscalmente riconosciuto ante rideterminazione. È il caso, ad esempio, del recesso, della liquidazione o l’esclusione, nel quale il socio non può avvalersi del valore affrancato da contrapporre alle somme o al valore normale dei beni ricevuti, le quali costituiscono reddito di capitale, ai sensi dell’art. 47, comma 7, T.U.I.R., per la parte che eccede il prezzo pagato per l’acquisto o la sottoscrizione delle azioni o quote annullate (Circolare 52/E/2004).
