La disciplina dell’agevolazione “prima casa”
Il legislatore riconosce all’acquirente dell’immobile destinato ad uso abitativo, un consistente sconto sull’imposta di registro dovuta all’atto del rogito. Più precisamente, la Nota ii-bis, art. 1 p.i. tar., D.P.R. 131/1986 (TUR) riconosce la possibilità di applicare l’aliquota agevolata del 2% nella liquidazione dell’imposta di registro (in luogo del 9%) sugli atti di acquisto a titolo oneroso relativi all’acquisto dell’immobile da adibire ad abitazione principale. I requisiti da rispettare sono i seguenti:
- l’immobile deve trovarsi nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto la propria residenza o in cui svolga la sua attività;
- l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare esclusivo, né in comunione con il coniuge, della proprietà (o usufrutto, uso o abitazione) di altra casa di abitazione sita nel medesimo Comune dove si trova il nuovo immobile da acquistare (pre-acquistata o meno con agevolazione).
- l’acquirente deve dichiarare nell’atto di acquisto di non essere titolare, neppure per quote, né in comunione con il coniuge, della proprietà né di altro diritto (usufrutto, uso o abitazione o nuda proprietà) su altro immobile su tutto il territorio nazionale acquistato usufruendo delle agevolazioni prima casa (pre-possidenza agevolata).
L’agevolazione in parola inoltre compete con riferimento agli immobili censiti con le seguenti categorie catastali:
A/2 (abitazioni di tipo civile)
A/3 (abitazioni di tipo economico)
A/4 (abitazioni di tipo popolare)
A/5 (abitazione di tipo ultra popolare)
A/6 (abitazione di tipo rurale)
A/7 (abitazioni in villini)
A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
Si ricorda che è possibile estendere il vantaggio fiscale anche all’acquisto delle pertinenze, classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio rimesse e autorimesse) e C/7 (tettorie chiuse o aperte), a patto che la pertinenza sia destinata in modo durevole a servizio dell’abitazione principale agevolata.
L’ agevolazione, viceversa, è esclusa per l’acquisto di un’abitazione appartenente alle categorie catastali:
A/1 (abitazioni di tipo signorile),
A/8 (abitazioni in ville)
A/9 (castelli e palazzi di eminente pregio storico e artistico).
Il vincolo dell’immobile agevolato precedentemente posseduto
Come sopra ricordato, affinchè possa trovare applicazione l’aliquota agevolata in misura del 2%, è necessario che l’acquirente non sia titolare di altro immobile precedentemente acquistato con le agevolazioni prima casa. Il divieto in questione può tuttavia essere “disinnescato” se si procede tempestivamente alla vendita dell’immobile pre-posseduto: all’interno del comma 4-bis della Nota II-bis, si permette al soggetto che, al momento del nuovo atto di acquisto, sia ancora titolare dell’ex prima casa, di applicare comunque il beneficio a condizione che si impegni ad alienarla entro 2 anni.
La limitazione in questione è operativa soltanto in presenza di immobile pre-posseduto idoneo a soddisfare esigenze abitative o in qualsiasi caso? Tale interrogativo è stato fonte di svariate dispute incentrate proprio sulla natura dell’immobile pre-posseduto.
Nella recente vicenda sottoposta al giudizio della Corte di Cassazione (Sentenza n. 24478/2025 del 3 settembre 2025) la ricorrente sosteneva che la fruibilità delle agevolazioni “prima casa” in relazione all’acquisto del secondo immobile, avrebbe dovuto essere riconosciuta in ragione della documentata inidoneità del primo immobile a soddisfare le esigenze abitative della stessa e della sua famiglia.
La Corte di Cassazione sulla rilevanza della destinazione d’uso del precedente immobile
Nella sentenza n.24478/2025 i giudici tratteggiano i confini di operatività delle condizioni ostative all’applicazione dei benefici prima casa.
Il caso di specie affrontato dagli ermellini traeva origine dall’impugnazione dell’avviso di accertamento emesso sul presupposto della ritenuta decadenza della stessa dai benefici fiscali prima casa, applicati alla compravendita di un immobile, nonostante la pre-possidenza della quota parte di altro immobile acquistato con le agevolazioni prima casa.
Secondo i giudici, la pre-possidenza (su tutto il territorio nazionale) di un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa impedisce, in ogni caso, l’applicazione del beneficio sull’acquisto di altra abitazione, a prescindere da qualsivoglia valutazione in ordine all’idoneità dell’immobile pre-posseduto a soddisfare le esigenze abitative del contribuente e del suo nucleo familiare. Ciò in quanto la norma preclude la possibilità di essere titolari, contemporaneamente, di due abitazioni acquistate col beneficio, salvo il caso in cui non proceda ad alienare la precedente abitazione entro 2 anni.
Per completezza va precisato che, nel diverso caso di pre-possidenza non agevolata (senza quindi fruizione dell’agevolazione in precedenza) di altro immobile posseduto nel territorio comunale, la circostanza che il contribuente sia già titolare di altro immobile ubicato nel medesimo Comune, preclude la fruizione delle agevolazioni fiscali in discorso solo se la prima tra le due case possedute sia idonea a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato.
Cosa accade invece se l’immobile abitativo precedentemente acquistato fruendo delle agevolazioni venga a mutare la destinazione d’uso abitativa?
La risposta al quesito si rinviene nell’altrettanto recente pronuncia n. 25868/2025 del 23 settembre 2025 in cui si conclude che lo stesso soggetto possa usufruire due volte del beneficio “prima casa” qualora l’abitazione inizialmente acquistata con l’agevolazione venga successivamente destinata ad uso professionale e, di conseguenza ri-accatastata come A/10. In questo caso, infatti, il contribuente sarebbe titolare contemporaneamente di due immobili acquistati col beneficio, ma non si tratterebbe di due “case di abitazione”.
