La recente Ordinanza della Corte di Cassazione n. 25201 del 10 settembre 2026 fa luce sull’assoggettabilità ad Imu dei terreni destinati ad essere impiegati come aree verdi pubbliche attrezzate. Il fulcro della questione ruota intorno alla possibilità di ricondurre il fondo ad area edificabile.
La vicenda
La controversia trattata dalla Corte aveva ad oggetto l’impugnazione di un avviso di accertamento per omessa dichiarazione ICI (oggi IMU) relativo all’anno 2011, emesso da un Comune con riferimento a tre terreni classificati in catasto come aree fabbricabili. Il giudice di primo grado non aveva accolto la tesi del contribuente, mentre la Commissione Tributaria Regionale, in riforma della decisione, aveva accolto l’appello del ricorrente ed annullato integralmente l’atto impositivo, rilevando che i terreni, destinati dal piano particolareggiato a verde pubblico attrezzato e ad area scolastica, non erano qualificabili come edificabili e che il valore era stato determinato in modo non corretto. Il Comune ha quindi proposto ricorso per Cassazione.
Il vincolo di destinazione ed il contrasto giurisprudenziale
La questione nasce dall’interpretazione dell’articolo 2,D.Lgs. 504/1992, disposizione che individua, ai fini dell’imposizione immobiliare, il concetto giuridico di “area fabbricabile”. Ai sensi della predetta disposizione, la nozione di “area fabbricabile” si identifica con l’utilizzazione a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi, ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità. Giova segnalare come tale disposizione è stata oggetto di interpretazione autentica ad opera dell’articolo 11-quaterdecies, comma 16, D.L. 203/2005, e dall’articolo 36, comma secondo, D.L. 223/2006, che hanno chiarito come un’area debba considerarsi fabbricabile “se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.”
Un orientamento giurisprudenziale previgente (Cass n. 25672/2008) aveva al contrario ritenuto che un’area compresa in una zona destinata dal piano regolatore generale a verde pubblico attrezzato fosse sottoposta ad un vincolo di destinazione tale da precludere ai privati tutte le trasformazioni del suolo riconducibili alla nozione di “edificazione”, con la conseguenza che detta area non poteva essere qualificata come “fabbricabile”.
La decisione della Cassazione
Con l’attuale ordinanza n. 25201/2026, la Cassazione ha compiuto una distinzione essenziale per il caso in esame. Quella tra vincoli di inedificabilità assoluta e vincoli di destinazione.
Mentre i primi, dettati in via generale e preventiva, escludono l’edificabilità, i secondi (come quelli che assegnano l’area a parco, servizi o attrezzature pubbliche) non fanno invece venir meno l’originaria natura edificabile, incidendo al contrario solo sul valore venale del bene in ragione della maggiore o minore attualità delle sue potenzialità edificatorie.
Nel caso in esame, la Corte osserva come la destinazione a verde pubblico attrezzato o ad area scolastica non implica un vincolo espropriativo, ma un vincolo conformativo funzionale all’interesse pubblico generale della zonizzazione. Il Collegio ha puntualizzato pertanto che i giudici di appello avevano confuso il piano della determinazione del valore con quello della tassabilità dell’area, ritenendo illegittimo l’atto per la presunta non corretta stima senza considerare che l’edificabilità non dipende dalla destinazione.
