La cedolare secca per locazioni commerciali: l’ambito temporale
L’Agenzia delle Entrate ha sciolto un importante dubbio in relazione al campo di applicazione del regime di cedolare secca degli affitti di immobili “commerciali” accatastati con categoria C/1. Tale regime implica per le persone fisiche un prelievo del 21 per cento, in luogo dell’imposizione con Irpef ordinaria. Giova ricordare che lo speciale meccanismo di tassazione sostitutivo è stato previsto dall’articolo 1, comma 59, Legge 145/2018 – in via straordinaria e transitoria – anche per i contratti di locazione dei suddetti locali, stipulati nel 2019, a condizione che:
- L’immobile oggetto di locazione fosse accatastato nella categoria C/1 (negozi e botteghe);
- La superficie non eccedesse la metratura di 600 mq, al netto delle pertinenze;
- Al 15 ottobre 2018, non risultasse in essere un contratto in corso tra gli stessi soggetti per lo stesso immobile.
L’ultima condizione rifletteva la volontà legislativa di evitare che i soggetti, con contratti già in corso, potessero stipulare un nuovo contratto al solo fine di avvalersi del regime opzionale della cedolare secca. La Circolare n. 8/E/2010, infatti, ben chiarisce che la previsione della legge di non applicare la cedolare ai contratti in corso al 15 ottobre 2018 interrotti anticipatamente è finalizzata ad evitare che i soggetti, per beneficiare della norma di favore, stipulino un nuovo contratto, interrompendo fittiziamente il precedente.
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito nell’interpello 184/2020 che il regime transitorio in parola si applicava viceversa in sede di proroga del contratto di locazione giunto a scadenza naturale nel corso del 2019. Tale proroga, dunque, agli effetti della disposizione in esame, si considerava come se fosse un contratto di locazione stipulato nel corso del 2019. L’assimilazione tra le due fattispecie durante il periodo di vigenza della norma agevolativa (ovvero l’anno 2019), rispondeva alla ratio di non creare disparità di trattamento, in costanza del descritto regime transitorio.
Cedolare secca: in caso di proroga l’opzione può esser estesa?
Nella Risposta all’interpello 34/2025, l’istante sottoponeva all’attenzione dell’amministrazione il diritto di fruire del regime della cedolare secca in occasione della (seconda) proroga del contratto di locazione, stipulato nel 2013 e rinnovatosi nel 2019 con opzione per il regime di cedolare secca in virtù della nuova finestra concessa dall’articolo 1, comma 59, Legge 145/2018.
L’Agenzia delle Entrate ha fornito una soluzione interpretativa inibente per il contribuente. Nel caso di specie l’Agenzia ha valorizzato l’esaurimento temporale della disciplina e la lettura letterale del perimetro applicativo: l’opzione, pur esercitata in sede di proroga nel 2019 su contratto antecedente, non può essere validamente reiterata in occasione di ulteriore proroga nel 2025, ciò in quanto l’opzione veniva circoscritta esclusivamente al periodo di vigenza della norma agevolativa (ovvero l’anno 2019) e al fine di non creare disparità di trattamento tra contribuenti aventi i medesimi requisiti di applicazione ma con diverse modalità di stipula. Possono dunque continuare a fruire della cedolare secca i soli contratti stipulati nel 2019. Nell’intervento si legge infatti che “solo i contratti stipulati ex novo nell’anno 2019 possono esercitare validamente l’opzione per il regime facoltativo in argomento in occasione della prima proroga del contratto nell’anno 2025.”
