La cessione del lastrico solare autonomamente censito in catasto rientra, ai fini IVA, nella disciplina prevista per i fabbricati diversi da quelli strumentali e beneficia, pertanto, del regime di esenzione di cui all’art. 10, comma 1, n. 8-bis), DPR 633/72, salvo le ipotesi nelle quali la norma prevede espressamente l’imponibilità.
È questa la conclusione cui giunge il Consiglio nazionale del Notariato nello Studio n. 36-2026/T, dedicato al trattamento fiscale dei fabbricati appartenenti al gruppo catastale “F”, con particolare riguardo ai lastrici solari e ai fabbricati collabenti. Il primo profilo affrontato riguarda trattamento fiscale del lastrico solare quale fabbricato ai fini IVA. Secondo il Notariato, la classificazione catastale nella categoria F/5 costituisce un elemento sufficiente per ricondurre tali beni nell’ambito della disciplina dettata per le cessioni di fabbricati dagli artt. 10, comma 1, nn. 8-bis) e 8-ter), del DPR 633/72.
La soluzione supera le perplessità derivanti dalla particolare conformazione del lastrico solare, che spesso coincide con la copertura dell’edificio o di un’area scoperta. Sul punto, lo Studio richiama sia la giurisprudenza di legittimità sia i precedenti di prassi dell’Agenzia delle Entrate, che hanno già valorizzato la rilevanza della classificazione catastale ai fini dell’individuazione del corretto regime IVA.
Una volta ricondotto il lastrico nell’ambito dei fabbricati, occorre stabilire se esso debba essere qualificato come immobile strumentale ovvero come fabbricato diverso da quelli strumentali. Secondo il Notariato, deve essere privilegiata la seconda soluzione. Pur costituendo, sotto il profilo funzionale, parte dell’edificio cui accede, il lastrico solare mantiene infatti una propria autonomia catastale e fiscale, che impedisce di attrarre automaticamente la relativa cessione al regime IVA dell’intero fabbricato.
A sostegno di tale impostazione viene richiamata la sentenza della Corte di Cassazione n. 15192/2021, nella quale è stato ribadito che la natura strumentale dell’immobile deve essere verificata sulla base della categoria catastale posseduta al momento della cessione. Poiché la categoria F/5 non rientra tra quelle considerate strumentali ai fini fiscali, la relativa cessione ricade nell’ambito applicativo dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis), del DPR 633/72.
Ne consegue che l’operazione è, in linea generale, esente da IVA. Resta tuttavia ferma l’applicazione dell’imposta qualora la cessione sia effettuata dall’impresa costruttrice o dal soggetto che ha realizzato interventi di recupero entro cinque anni dall’ultimazione dei lavori ovvero, decorso tale termine, in presenza di opzione per l’imponibilità. In quest’ultima ipotesi trova applicazione il meccanismo del reverse charge previsto dall’art. 17, comma 6, lett. a-bis), del DPR 633/72.
